A aquisição de um imóvel, em especial quando se trata do imóvel residencial, é considerada por muitos como um dos investimentos mais relevantes e, em geral, é um dos mais expressivos em termos financeiros.
A conclusão da aquisição gera para o comprador grande emoção e satisfação.
No entanto, a compra do imóvel pode ocultar perigos ao comprador que, em sua forma mais drástica, podem resultar na perda do imóvel.
Problemas documentais, dívidas, credores do vendedor, entre outras coisas, podem transformar a aquisição imobiliária em um verdadeiro pesadelo.
Neste artigo pretendemos expor de forma sucinta os cinco principais e mais comuns problemas jurídicos que se verificam no processo de aquisição de um imóvel urbano, bem como as cautelas que devem ser adotadas para evitá-los:
1 – Representação do vendedor:
É essencial na aquisição de um imóvel saber se quem está vendendo é de fato o titular do bem. Muitas vezes o vendedor tem direitos sobre o imóvel, mas não possui a propriedade plena, razão pela qual não poderia vender.
Além disso, é imprescindível que o vendedor formalize a venda corretamente. Por exemplo, se o vendedor for pessoa física casada, independente do regime de bens, é necessário obter a assinatura do cônjuge. Já no caso de o vendedor ser pessoa jurídica, devemos avaliar se o representante legal do vendedor está regularmente constituído e se todas as formalidades societárias foram observadas.
Para mitigar os riscos da representação do vendedor, é necessário verificar a matrícula do imóvel, onde deverá constar como proprietário a pessoa com quem se está negociando.
Se o vendedor for pessoa física, devemos obter os documentos pessoais (identidade e CPF) e a certidão de casamento. No caso de vendedor solteiro, é ideal que ele declare que é realmente solteiro e que não vive em união estável.
Se o vendedor for pessoa jurídica, devemos obter os documentos societários da empresa, que deverão incluir a nomeação dos representantes e, se assim for determinado em seus documentos societários, a deliberação social que autoriza a venda.
2 – Restrições para venda:
Existem inúmeras restrições que podem impedir uma pessoa em vender um imóvel. No entanto, nem sempre essas restrições são fáceis de se verificar e muitas vezes o vendedor trata uma restrição como se não fosse um problema, iludindo o comprador.
O comprador que não observa atentamente a eventuais restrições pode acabar numa situação onde já se pagou o preço do imóvel, ou parte dele, e ao final não consegue obter o título de propriedade em razão de uma restrição.
Por serem inúmeras, não será possível abordar neste texto todas as restrições que poderiam impedir uma venda, cabendo ao profissional que verificar a segurança da transação avaliar toda a documentação e determinar se há ou não uma situação de risco.
3 – Dívidas do Imóvel:
A Lei determina que as dívidas imobiliárias, basicamente entendidas como tributos e débitos condominiais, são de responsabilidade do dono do imóvel, ainda que constituídas antes da aquisição. Assim, o comprador do imóvel deverá responder por qualquer encargo existente ainda que seja relativo à época anterior à aquisição.
A verificação precisa da existência de dívidas é de alta importância e será feita através da análise das certidões de regularidade fiscal e da declaração firmada pelo síndico atestando a inexistência de taxas de condomínio em atraso.
É importante notar que existem outras dívidas que podem onerar o imóvel além de tributos e condomínios.
A título de exemplo podemos destacar a existência da cobrança de foros e laudêmios pela Secretaria de Patrimônio da União[1] e a cobrança de multas administrativas pela Prefeitura local. Uma análise profissional poderá identificar essas e outras situações que podem representar dívidas para o imóvel.
Cabe esclarecer que o comprador de um imóvel com dívidas poderá cobrar as dívidas do antigo proprietário através de uma ação judicial própria, mas deverá antes quitar tais dívidas com os credores.
4 – Dívidas do Vendedor:
As dívidas em nome do vendedor não representam necessariamente um problema. No entanto, quando o vendedor possui um passivo que supera o valor de seus bens, a venda de um imóvel pode caracterizar situações denominadas fraude a credores ou a fraude à execução. Nessas casos, o credor do vendedor que for prejudicado pode, em determinadas hipóteses, pleitear a desconstituição da venda e utilizar o imóvel como forma de satisfazer seu crédito. Essas hipóteses podem acarretar na perda do imóvel pelo comprador.
Para mitigar esse risco, o profissional que avaliar a segurança da compra deve avaliar as certidões pessoais em nome do vendedor e determinar se há ou não o risco de dívidas do vendedor afetarem o imóvel.
Destacamos as dívidas de natureza trabalhista e fiscais como mais relevantes para afetar um imóvel comprado de um vendedor que possua dívidas.
5 – Onerações:
As onerações são as restrições e/ou garantias incidentes sobre o imóvel. Elas podem impedir a venda do imóvel de uma forma geral ou, em outras hipóteses, ainda que seja permitida a venda do imóvel, farão com que a propriedade recém adquirida pelo comprador seja limitada de alguma forma.
Como exemplo podemos citar o imóvel onerado com uma hipoteca ou com uma penhora. Referidas situações podem acarretar na perda da propriedade do imóvel pelo comprador caso o vendedor não cumpra com obrigações assumidas perante terceiros.
A análise da matrícula do imóvel é suficiente para verificar a maioria das onerações que poderiam afetar um imóvel. No entanto, uma análise mais aprofundada é recomendada para avaliar a segurança da compra.
Além desses, existem inúmeros problemas jurídicos que podem afetar uma compra de imóvel. Todos eles afetarão, inevitavelmente, o bolso e a tranquilidade do comprador.
Com esse texto buscamos conscientizar o comprador de imóveis das variáveis que podem colocar em risco seu patrimônio. Entendemos ser de elevada importância uma assessoria profissional na hora de comprar um imóvel.
Por fim, destacamos que a assessoria jurídica não é a única que é importante na compra de um imóvel, em especial quando se trata de um terreno. A auditoria ambiental e técnica, para garantir que o terreno está livre de passivos ambientais e para verificar se o terreno atende ao projeto que se pretende desenvolver também são importantes e recomendadas.
[1] A cobrança de valores pela Secretaria de Patrimônio da União refere-se a imóveis de titularidade da União Federal e que podem ter o seu domínio útil cedido a particulares por meio do instituto denominado aforamento.