O artigo 67-A da Lei 4.591/64 dispõe que, em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente (comprador), seja por distrato ou por resolução por inadimplemento absoluto, será devida a restituição, pelo incorporador, das quantias pagas pelo comprador, atualizadas, com descontos previstos em lei, dentre os quais a multa rescisória que pode variar de 25% até 50%.
Esse dispositivo reforça a importância de identificar e formalizar a inadimplência do comprador, pois é essa caracterização que permite à incorporadora abater dos valores a serem restituídos as multas contratualmente devidas. Caso contrário, havendo rescisão contratual, sem que o comprador tenha sido constituído em mora, há o risco do incorporador ser responsabilizada pela ruptura contratual e obrigado a devolver a totalidade dos valores pagos, com correção e, eventualmente, até com aplicação de multa contra ele.
Há situações em que as obras do empreendimento atrasam por alguns meses (além do prazo de tolerância), sendo que após o término da obra e disponibilização das chaves pelo incorporador, cabe ao comprador quitar o saldo do preço, por vezes com financiamento. Nesse cenário, se o comprador não consegue financiamento ele pode vir a solicitar a rescisão e alegar que a culpa seria do incorporador pelo atraso das obras. Outra situação ocorre quando o comprador já estava inadimplente, muito antes do transcurso do prazo da obra. Nesses casos, quando o incorporador não consolida o comprador em mora por inadimplência e há um pedido de rescisão contratual devido ao atraso na obra, ela pode enfrentar sérios prejuízos financeiros e jurídicos, dentre eles: (i) obrigação de pagar multa rescisória; e (ii) risco de devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos.
Para evitar esses riscos, é fundamental que o incorporador, ao identificar um comprador inadimplente, formalize a sua mora imediatamente, notificando-o e registrando essa inadimplência. Dessa forma, caso haja um pedido de rescisão, será possível demonstrar que o comprador já estava em débito antes mesmo do atraso na obra, ou que ficou em mora após o cumprimento da obrigação pelo incorporador, fatos esses que possibilitariam afastar a responsabilidade da incorporadora e garantir que a multa rescisória seja aplicada corretamente ao comprador.
Isto ocorre pois, nos contratos de aquisição de unidade imobiliária, a obrigação do comprador é pagar o preço ajustado, enquanto a obrigação do vendedor (incorporador) é entregar o imóvel no prazo estipulado.
No entanto, quando o incorporador entrega as chaves do imóvel ao comprador, mesmo com atraso, ocorre a chamada “purgação da mora do vendedor” — ou seja, extingue-se a mora da incorporadora com a entrega da unidade.
A partir desse momento, caso o comprador continue inadimplente com suas obrigações financeiras (como o pagamento das parcelas do financiamento ou do saldo devedor direto com a incorporadora), é imprescindível que a incorporadora o constitua formalmente em mora, a fim de resguardar seus direitos em uma eventual rescisão contratual.
Ou seja, caso o comprador deixe de cumprir suas obrigações financeiras, formalizar sua inadimplência é essencial para afastar qualquer alegação futura de culpa do incorporador em uma eventual rescisão contratual. Isso se torna ainda mais importante quando há atraso na entrega da obra.
Se o incorporador regulariza a unidade e a disponibiliza para o comprador, mas ele permanece inadimplente, a responsabilidade pelo distrato pode recair sobre ele. Dessa forma, o incorporador evita alegações indevidas de descumprimento contratual e mantém o direito de aplicar as penalidades previstas no contrato, incluindo a multa rescisória.
Para garantir segurança jurídica e minimizar riscos, é essencial contar com assessoria especializada. Nosso escritório possui expertise em direito imobiliário e pode auxiliar sua incorporadora na adoção das melhores práticas para a gestão contratual e proteção dos seus interesses.
Por Luiza Danieli Agua